Como funciona o 123i?

O 123i funciona para o mercado imobiliário como um consolidador de informações. Diariamente são realizadas milhares de contribuições de imagens, características, informações técnicas, valores de transações, etc fornecidas por compradores, vendedores, corretores, imobiliárias e incorporadores. As informações são analisadas, confirmadas e disponibilizadas imediatamente ao visitante.

Daí origina-se o nome: Informações Imobiliárias Imediatas.

A estimativa 123i é o valor do imóvel?

Absolutamente não. O valor de um imóvel pode ser afetado por diversos fatores racionais e emocionais. Na realidade o verdadeiro valor de um imóvel só é realmente apurado através da aplicação da lei da oferta e da procura quando acontece uma transação imobiliária. Antes disso, qualquer tentativa de estabelecer o preço de um imóvel específico pode ser considerada como pura especulação.

Entretanto, através de análises estatísticas e informações históricas de transações, é possível inferir estimativas científicas de valor para um imóvel padrão de um determinado edifício. No caso do 123i - FASE I - estas estimativas são o resultado da aplicação de um algoritmo estatístico em mais de 160.000 transações imobiliárias que aconteceram em 54 bairros de São Paulo nos últimos 10 anos. Usando este método o 123i consegue oferecer estimativas de valor para imóveis não específicos em mais de 14.000 edifícios.

O que eu faço se eu não concordar com a estimativa do 123i?

A estimativa 123i foi gerada para servir de base e ser constantemente melhorada. Por isso o sistema oferece diversas oportunidades para que você possa contribuir seja como proprietário de um imóvel, corretor credenciado ou até mesmo como simples curioso, que conhece aquele edifício e tem alguma informação que pode ser preciosa para melhorar a estimativa.

A estimativa 123i serve como avaliação?

Não, a estimativa 123i não pode ser usada como avaliação formal ou informal. Avaliações formais só podem ser feitas por corretores autorizados pelo CRECI. Já avaliações informais podem ser feitas por qualquer um, mas não tem nenhuma validade além de especulação. O que o 123i faz é oferecer uma estimativa de preço para uma unidade genérica num edifício específico. Esta estimativa serve apenas como referência para o mercado porque cada transação é uma transação e cada imóvel tem valor específico por motivos racionais e emocionais.

Como a estimativa do 123i é calculada?

Para a aplicação de um algoritmo proprietário, são analisados 4 universos distintos:

Universo 1

Nos imóveis que foram colocados a venda desde o ano 2000 foi criada uma matriz onde o eixo X apresenta o tamanho do imóvel, com as seguintes subdivisões:

0 a 59m² - 60 a 99m² - 100 a 199m² - 200m² ou mais.

O eixo Y é a idade do edifício, com as seguintes subdivisões:

Lançamento até 2 anos

2 a 5 anos - 6 a 10 anos - 11 a 15 anos - 16 a 20 anos

21 a 25 anos - 26 a 35 anos - 35 a 50 anos - 50 anos ou mais

Desta forma, foram analisados valores históricos de unidades colocadas a venda nos bairros de atuação do 123i desde o ano 2000, trazidas a valor presente através de uma cesta de índices e desprezadas 15% dos valores de metro quadrado maiores e menores. Ainda, é descontado o percentual entre o valor colocado a venda e o valor real de fechamento do negócio, considerando o comportamento médio de cada região e época, fundamentado em informações de negócios fechados. Deste cálculo, o 123i apura o valor médio do metro quadrado de um bairro, considerando tamanho e idade do edifício a ser estimado.

Universo 2

Foram analisadas as unidades colocadas a venda única e exclusivamente no edifício em questão desde o ano 2000. Neste caso também os valores foram corrigidos pela cesta de índices e também desprezados os 15% mais altos e 15% mais baixos por metro quadrado. Após isso, é novamente descontado o percentual entre o valor do imóvel colocado para venda e o valor real de fechamento, também considerando o comportamento médio do edifício em questão.

Universo 3

São analisadas permanentemente as unidades que estão a venda atualmente. Neste caso, não há nenhum tipo de correção nos valores, apenas o desconto entre valores pedidos e valores efetivamente fechados, considerando o histórico do edifício em questão.

Universo 4

Foram analisados os valores das transações realizadas neste edifício desde 2000 ou posteriormente (edifícios novos). Os valores foram corrigidos pela cesta de índices e neste caso não há desprezo algum de informações nem desconto entre valor pedido e fechado.

Perguntas Freqüentes

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